Motivo da escolha
Motivo da escolha da origem
A escolha do senhor JOSÉ HOLANDA DA SILVA, inscrito no CPF sob o nº 072.041.243-91, como locador do imóvel situado à Rua Padre Pedro Vitorino, nº 315, Distrito de Guanacés, CEP 62.856-000, Cascavel/CE, destinado ao funcionamento do CEI HILDA DANTAS, junto à Secretaria da Educação do Município de Cascavel/CE, decorre da vinculação direta entre o locador e o imóvel selecionado pela Administração como adequado ao atendimento da necessidade pública identificada.
No caso concreto, a contratação direta por inexigibilidade de licitação, com fundamento no art. 74, inciso V, da Lei nº 14.133/2021, está relacionada às características específicas do imóvel, especialmente sua localização, disponibilidade, condições de uso e aderência à finalidade pública pretendida. Assim, a razão da escolha do locador não decorre de preferência pessoal ou subjetiva, mas da circunstância objetiva de ser o senhor JOSÉ HOLANDA DA SILVA o legítimo titular, possuidor ou responsável pela disponibilização do imóvel escolhido para locação, conforme documentação comprobatória a ser juntada aos autos.
A escolha do imóvel situado no Distrito de Guanacés mostra-se compatível com a necessidade da Secretaria da Educação, pois permite a manutenção do serviço público educacional na localidade atendida, assegurando o funcionamento do CEI HILDA DANTAS em espaço físico adequado à rotina pedagógica, administrativa e de apoio escolar. Em contratações dessa natureza, a seleção do locador é consequência da escolha motivada do imóvel, uma vez que a viabilidade da locação depende da pessoa que detém legitimidade jurídica para firmar o contrato com a Administração.
Registra-se que a Administração deverá verificar previamente a regularidade documental do locador e do imóvel, mediante apresentação dos documentos de identificação, CPF, comprovante de titularidade, posse legítima ou autorização para locação, certidões exigíveis e demais documentos necessários à formalização contratual. Essa providência tem por finalidade assegurar a validade jurídica do ajuste, prevenir riscos de contestação por terceiros e garantir que o contrato seja celebrado com pessoa apta a disponibilizar o imóvel durante toda a vigência pactuada.
Além disso, a escolha do locador deverá estar acompanhada de vistoria técnica do imóvel e de laudo de avaliação locatícia, a fim de demonstrar que o bem atende à finalidade pretendida e que o valor mensal proposto é compatível com as condições do mercado local. Havendo comprovação da adequação do imóvel, da inexistência de imóvel público disponível e adequado, da compatibilidade do preço e da legitimidade do senhor JOSÉ HOLANDA DA SILVA para contratar, estará justificada a razão de sua escolha como locador.
Dessa forma, a escolha do senhor JOSÉ HOLANDA DA SILVA, inscrito no CPF nº 072.041.243-91, encontra-se justificada por sua relação jurídica com o imóvel selecionado e pela adequação do bem ao interesse público pretendido, qual seja, o funcionamento do CEI HILDA DANTAS no Distrito de Guanacés. A contratação, portanto, não configura direcionamento indevido, mas decorre da necessidade de locação de imóvel específico, cujas características atendem de forma satisfatória à demanda da Secretaria da Educação do Município de Cascavel/CE.
Justificativa do preço
A presente justificativa tem por finalidade demonstrar a compatibilidade e a vantajosidade do preço proposto para a locação do imóvel situado à Rua Padre Pedro Vitorino, nº 315, Distrito de Guanacés, CEP 62.856-000, Cascavel/CE, destinado ao funcionamento do CEI HILDA DANTAS, junto à Secretaria da Educação do Município de Cascavel/CE, cujo locador é o senhor JOSÉ HOLANDA DA SILVA, inscrito no CPF sob o nº 072.041.243-91.
Nos termos do art. 74, inciso V, da Lei nº 14.133/2021, a locação de imóvel por inexigibilidade de licitação exige a demonstração da compatibilidade do preço com o valor de mercado, especialmente por meio de avaliação prévia do bem, laudo técnico ou outro instrumento idôneo capaz de aferir a razoabilidade do valor pactuado. No caso em análise, o laudo técnico de avaliação locatícia apontou valor mensal superior ao valor apresentado na proposta do senhor JOSÉ HOLANDA DA SILVA, evidenciando que o preço ofertado se encontra abaixo do parâmetro técnico estimado para o imóvel.
Essa circunstância demonstra a vantajosidade econômica da contratação para a Administração, uma vez que o valor proposto pelo locador não ultrapassa o valor de referência apurado tecnicamente, revelando-se compatível com as condições de mercado e favorável ao interesse público. A proposta apresentada representa economia potencial ao erário, sem prejuízo da adequação do imóvel à finalidade pretendida, qual seja, o funcionamento do CEI HILDA DANTAS no Distrito de Guanacés.
A compatibilidade do preço deve ser analisada em conjunto com as características específicas do imóvel, tais como localização, disponibilidade para uso, condições físicas, acessibilidade à comunidade escolar, adequação à rotina educacional e inexistência de imóvel público disponível e adequado para absorver a demanda. Em contratações imobiliárias, o preço não pode ser avaliado de forma isolada, devendo ser considerado o conjunto de atributos que tornam o imóvel apto ao atendimento da necessidade pública específica.
Além disso, a proposta inferior ao valor indicado no laudo técnico reforça a observância aos princípios da economicidade, eficiência, razoabilidade e seleção da proposta mais vantajosa, aplicáveis também às contratações diretas. A Administração, ao contratar por valor menor que aquele tecnicamente estimado como compatível com o mercado, preserva os recursos públicos e assegura melhor relação custo-benefício, desde que mantidas as condições de uso, segurança, salubridade e funcionalidade do imóvel.
Registra-se que a locação também evita custos indiretos que poderiam decorrer da busca por alternativas menos adequadas, tais como reformas substanciais, adaptações emergenciais, deslocamento de alunos, reorganização de turmas, interrupção do calendário escolar ou utilização de imóvel distante da comunidade atendida. Assim, o valor mensal proposto deve ser considerado vantajoso não apenas pela comparação com o laudo técnico, mas também pela capacidade da solução de atender de forma imediata, eficiente e proporcional à necessidade da Secretaria da Educação.
Dessa forma, estando o valor mensal ofertado pelo senhor JOSÉ HOLANDA DA SILVA, inscrito no CPF nº 072.041.243-91, abaixo do valor apurado no laudo técnico de avaliação locatícia, conclui-se que o preço proposto é compatível com o mercado, razoável e economicamente vantajoso para a Administração Municipal. A contratação, portanto, atende ao interesse público, resguarda a economicidade e justifica-se sob o aspecto financeiro, recomendando-se o prosseguimento do procedimento de inexigibilidade de licitação, desde que mantida a adequada instrução processual com o laudo técnico, proposta formal, documentação do imóvel e demais elementos exigidos pela Lei nº 14.133/2021.
Fundamentação legal
É cediço que a obrigação das contratações públicas se subordina ao regime das licitações e possui raiz constitucional, como preconizado no inciso XXI do art. 37 da Carta Magna.
A matéria foi regulamentada pela Lei de Licitações e Contratos Administrativos (Lei nº 14.133 de 1º de abril de 2021), que excepcionou a regra da licitação em duas espécies de procedimentos: a) dispensa de licitação (art. 75); e b) inexigibilidade de licitação (art.74).
Sobre o assunto Marçal Justen Filho pontua:
Inexigibilidade de licitação é conceito que, sob o ângulo teórico, antecede o de dispensa. É inexigível a licitação quando for inviável a disputa entre particulares pelo contrato. Havendo viabilidade de disputa, é obrigatória a licitação, excetuados os casos de dispensa autorizados por lei.
Logo, a Administração Pública deve verificar, primeiramente, se a licitação é exigível ou inexigível. Se não for caso de inexigibilidade, passará a verificar se estão presentes os pressupostos da dispensa da licitação. Se não for caso nem de inexigibilidade nem de dispensa, então se passará à licitação.
Com efeito, o artigo. 74, inciso V, disciplina:
Art. 74: É inexigível a licitação quando inviável a competição, em especial nos casos de:
(...)
V - aquisição ou locação de imóvel cujas características de instalações e de localização tornem necessária sua escolha.
Mais adiante, o §5º, do artigo 74, indica quais os requisitos devem ser observados:
§ 5º Nas contratações com fundamento no inciso V do caput deste artigo, devem ser observados os seguintes requisitos:
I - avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização, e do prazo de amortização dos investimentos;
II - certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto;
III - justificativas que demonstrem a singularidade do imóvel a ser comprado ou locado pela Administração e que evidenciem vantagem para ela.
Assim, tem-se que para a realização de inexigibilidade de licitação para contratação de locação de bens imóveis, três requisitos deverão ser preenchidos.
Em relação ao primeiro requisito (avaliação prévia do bem, do seu estado de conservação, dos custos de adaptações, quando imprescindíveis às necessidades de utilização.
Preenchido o primeiro requisito, verifica-se que o segundo requisito também foi objeto de observação no procedimento, na medida em que foi realizada a certificação da inexistência de imóveis públicos vagos e disponíveis que atendam ao objeto.
Por fim, em relação ao terceiro requisito legal no sentido da apresentação que demonstrem a singularidade do imóvel a ser comprado ou locado pela Administração e que evidenciem vantagem, infere-se as justificativas apresentadas pelo gestor público. Restou demonstrado os motivos pelos quais o imóvel foi escolhido pela administração pública, sejam pelas condições de instalação e de localização que condicionaram a escolha do gestor público, não havendo outros imóveis que pudessem atender as finalidades da mesma forma que o escolhido.
Desse modo, no presente procedimento de escolha, além de se buscar o imóvel que atenda a eficiência administrativa, verifica-se, sobretudo, o atendimento ao interesse público.
